「相続税が高いから、アパートを建てようと思うんだ」
「えっ、それって本当に節税になるの？」
こんな親子の会話、聞いたことはありませんか。
実は、不動産を購入したりアパートを建てたりすることで、相続税が大きく減ることがあります。
でも、それにはきちんとした理由があるのです。
■ なぜ不動産を買うと相続税が下がるの？
理由はシンプルです。
不動産の「時価」と「相続税評価額」には大きな差があるからです。
相続税は、亡くなった方の遺産を「時価」で評価して計算します。
ただし、土地や建物については、税務上の基準で評価額を算出します。
土地：路線価 × 面積
建物：固定資産税評価額
路線価はおおむね「時価の約8割」、
固定資産税評価額は「建築費の約7割」とされています。
そのため、同じ2億円の資産でも、現金で持っているのと、不動産に変えるのとでは評価額が大きく変わります。
■ 評価額の具体例
たとえば、2億円の預金があるとします。
このまま相続すれば、2億円がそのまま課税対象です。
ところが、父親がそのうち1億円で土地を購入し、
1億円でアパートを建てた場合――
土地の相続税評価額：約8,000万円
→ 貸家として使う場合はさらに約2割減の 6,400万円
建物の相続税評価額：約7,000万円
→ 貸家の場合はさらに約3割減の 4,900万円
合計の相続税評価額は 1億1,300万円。
現金2億円と比べて 8,700万円も圧縮されます。
仮に税率40％なら、約3,480万円の相続税が減る計算になります。
■ 注意すべき２つの落とし穴
ただし、節税効果ばかりに目を向けると、思わぬリスクがあります。
① 不動産の資産価値の低下
節税できても、購入した不動産の価格が下落してしまえば意味がありません。
たとえば2,000万円の節税ができても、売却時に2,000万円以上値下がりしていれば損になります。
また、賃貸物件は空室リスクや修繕費などのコストも要注意です。
② 節税が「否認」されるリスク
「あまりに露骨な相続税対策」と判断されると、税務調査で否認される場合があります。
令和4年4月1日の最高裁判決では、購入額と比べて相続税評価額を約4分の1にまで下げた事例を「著しく不適当」として、多額の追徴課税を認めました。
■ まとめ
不動産は、時価と相続税評価額の差が大きいため、
預金を不動産に変えることで、相続税を大きく減らせる可能性があります。
ただ安易な節税に飛びつくと、かえって損をすることもあります。
物件の立地・利回り・維持費・税務リスクなどを、総合的に検討することが重要です。
当事務所では、相続に強い税理士と連携し、ご家族に最適な相続税対策をサポートしています。
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