親が住んでいた実家を相続や遺贈で取得し、それを売却した場合には、一定の要件を満たせば、「空き家特例」と呼ばれる制度を使うことができます。
この制度を利用すれば、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受けることが可能です。
■ 空き家特例とは？
空き家が放置されると、防災や衛生、防犯の面で地域に悪影響を及ぼす恐れがあります。
そのため、相続人に速やかな売却を促すため、税制上の優遇措置が設けられています。
■ 譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却価格）
－ 取得費（購入時の価格など）
－ 譲渡費用（仲介手数料など）
－ 特別控除額（最大3,000万円）
■ 特例を使うための主な要件
要件は多岐にわたりますが、代表的なものを整理します。
① 建物について
昭和56年5月31日以前に建築されたこと
区分所有建物（マンション等）ではないこと
【取り壊さず譲渡する場合】
相続開始から譲渡まで事業・貸付・居住に使われていないこと
【取り壊して譲渡する場合】
相続開始から取り壊し・譲渡まで同様に使われていないこと
新たな建物を建てないこと
② 土地について
被相続人が居住用建物の敷地として利用していたこと
（車庫や倉庫の敷地は対象外）
③ 居住状況について
相続開始の直前まで、被相続人以外が住んでいないこと
【老人ホーム等に入居していた場合】
その際に要介護・要支援の認定を受けている、その間に被相続人以外が住んでいない、自宅には被相続人の家財道具が保管されている、事業・貸付・被相続人以外の居住に使われていないこと
④ 相続人（または包括受遺者）について
相続や遺贈により、建物と土地の両方を同時に取得していること
⑤ 譲渡先について
特別な関係者（親子・夫婦・生計を同じくする親族など）への譲渡は対象外
⑥ 譲渡の期限
相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
⑦ 譲渡価額について
1億円以下であること
（複数の相続人がいる場合は、売却時期が異なる場合でも合計額で判定します）
⑧ 取り壊しの時期
譲渡日の翌年2月15日までに取り壊すこと
（買主が取り壊すことも認められており、耐震リフォームを施す代替方法も可能）
■ 注意すべき改正点
適用期限：令和9年12月31日まで延長
控除額：令和5年度改正により、相続人が3名以上いる場合は一人あたり2,000万円に減額（従来は相続人ごとに3,000万円）
■ まとめ
空き家特例は、多くの要件を満たす必要がある一方で、節税効果が非常に大きい制度です。
「せっかく親が遺してくれた家を売却するなら、できるだけ手元に残したい」と考える方にとって、大変有利な仕組みといえるでしょう。
当事務所では、相続に強い税理士と連携し、税務の特例要件の確認から売却手続きまで、安心して進めていただけるようサポートしています。
「親の空き家を相続登記したい」「相続の特例が使えるのか知りたい」という方は、ぜひ一度ご相談ください。
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